セブ島の不動産投資を考えてみる

いよいよ来週はお盆ということで、私も夏休みを迎えます。

今年の夏は、セブ島に行ってきます。フィリピンのリゾート地ですね。意外に日本からの距離も近く、飛行機の直行便で4、5時間で着きます。

セブ滞在中はリゾートホテルでまったり過ごす予定ではありますが、1つビジネス的な視点でぜひ見てみたいことがあります。

それは、セブ島での不動産投資です。

日本国内での不動産投資はすでに5年ほどやっていて、何となく理解は深まってきたのですが、海外不動産投資は全くの新ジャンルです。ぜひそろそろ違うジャンルの投資に手を出してみたいな、と考えているわけです。

今回の記事では、細かな話ではなく、マクロの視点からセブ島の不動産投資が検討の余地があるか、を述べていきます。


セブ島の不動産投資に注目すべき点1:今後もフィリピンの人口が増え続けるから

やはり不動産の値段は需要と供給のバランスで成り立っています

そういう意味では日本国内の不動産の値段は相当まずいレベルに達していると言っていいでしょう。人口が今後数十年間減り続けていくのですから。

でもフィリピンでは全く逆のことが起こっています。老人の数よりも、若者の数が圧倒的に多い。つまり今後数十年間にわたって、人口が増え続けるわけです。

そうなれば、当然不動産の価値は上昇し続けていくでしょう。要するに今が買いかな?と思うわけです。

事実、セブ島などは大変な建設ラッシュでそこら中に投資用のコンドミニアムが乱立していると聞きます。それだけ多くの投資家が注目していると言えるでしょう。


セブ島の不動産投資に注目すべき点2:GDPの急速な発展が見込めるから

若者の人口が増えてくるということは、それだけ働き手が増え、国内での生産量・消費量も増えてくる、ということです。そうなると当然GDPが急上昇していきます

私が小学生の頃は、発展していくアジア諸国(中国・インドネシア・タイなど)と比較して、フィリピンは「病人」扱いされていました。要するに「全然経済発展しない国」のレッテルを貼られていたわけです。

しかし、今やGDPの成長率はアジアトップクラスに登り詰めているわけです。そうなると今度は「海外企業の進出」が進んでいきます

そうなれば、現地の駐在員なども増えていき、さらに不動産需要が高まるわけです。


セブ島の不動産投資に注目すべき点3:安いから

そして、現段階のセブ島の不動産、主にコンドミニアムは大変リーズナブルな値段となっています。相場観からいえば、日本国内の3分の1程度の価格帯です。

今後この値段で買えることはまずないでしょうから、経済発展が本格化する前の今が最後の買い時な気がするわけです。

どうなんだろう。

 

一方で、それでもすぐに手を出すべきではない気もしているわけです。その理由も述べていきます。


セブ島の不動産投資に慎重な理由1:工事がズサンだから

私はこのリスクを最も感じます。

やはり国民性というか、何というか。日本であれば、マンションやビルの建設が始まったら、基本的に工期が遅れることはありません。遅くなれば遅くなるほど、損することが増えるからです。

しかし同じ常識がフィリピンでは通用しません。聞いた話によると、コンドミニアムの建設などが予定通りに完了することはまずないようです。ひどい話になると、建設中に計画が頓挫して、建設中止になったりするようです。

また、無理やり工期を縮めようとして水回りの設備などが雑になることも多いようです。

こんなことやられたらもうおしまいですよ。仮にお金が返ってきたとしても(返ってこない確率の方がたかそうですが)精神的に落ち着かない。無駄に精神すり減らすだけです。

よっぽど信頼できる現地のゼネコンが担当している物件以外は手を出すべきではないでしょう。


セブ島の不動産投資に慎重な理由2:為替リスクが常に発生するから

仮にセブ島で不動産投資に成功して、ある程度のお金を稼げるようになったと仮定します。でもそのお金は現地の通過「ペソ」として入手するわけです。

当然そのままでは日本で使用できませんので、円に変えなければならないわけですが、そこには常に手数料が発生します。利益が「確実に目減りする」わけです。

投資はリスクとリターンで成り立っているものですから、確実に発生するリスクがある以上、すでに投資としては不適合な気がしてしまいます。

また、「ペソ」を現地でそのまま「ペソ」として使えば良いとも思いますが、一方で現地で生活もしていないのに、数十万円〜数百万円の「ペソ」を現地で使用できるイメージもありません。

やはり為替リスクを冒してでもやるべき投資かどうか、しっかり見極める必要があります。


セブ島の不動産投資に慎重な理由3:商習慣がよくわからないから

先ほど国民性の違い、という話が出ましたが、やはり国が違えば商習慣がかなり違うものです。日本であれば、「普通●●するでしょ」と思うことが全然通用しないものです。

不動産投資で言えば、日本国内でも契約書には本当に細かな項目がびっちり設定されています。これがフィリピン版になると、どんなものになるのか、想像もつきません。

全く想像にできないものに数百万円〜数千万円の投資はやはりやるべきではないでしょう。


まとめ

以上上げてきたように、客観的な指標としては、セブ島の不動産投資は面白そうではありますが、余程信頼できる現地のパートナーがいないとリスクが大きいでしょう。

そういうパートナーを少し探してみようかな、とも思っています。

こういう人をカモにする現地の日本人も多数いるようですので、くれぐれも慎重に。。。

 

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