不動産投資 サラリーマンが買うべき物件の条件とは?

不動産投資で成功するか、しないかはひとえに「どの物件に投資するか」に全てかかっていると言っていいでしょう。

どんな投資のプロであっても、ダメな物件に投資をしてはうまくいかないし、逆に投資初心者であっても、良い物件に投資すればしっかり利益を上げることができます。

しかも不動産の特性は同じ物は「1つしかない」ということです。似たような条件はたくさんありますが、全く同じ、というものは存在しません。それ故にどの物件を保有し、利益を生んでいくか、は他の投資よりもより慎重になる必要があります。

今回の記事ではサラリーマンが不動産投資をするならこういう物件にするべきだ、という条件を記載しました。

あまり時間が取れないサラリーマンだからこそ、最初に優れた物件をしっかり選びたいですね!

 

買うべき物件1:都心

一番重要な条件は「人が集まるところ」です。要するに都心。投資用物件を買うならば、これに限ります。

地方都市でも可ですが、10年、20年の長いスパンで見た時でも人口が増え続ける場所の方が不動産の価値が下がらないです。当たり前ですね。

しかしこの人口減の日本において、それはもはや東京でしかありえなくなっています。地方の若者は皆東京に出てくるのがもはやスタンダードとなっています。

その証拠に東京の世帯数は今後数十年にわたって増え続けるという統計予想が出ています。

したがって、これから不動産投資を行うのであれば、もはや都心をおいて他に候補がない状況といえるでしょう。

厳しいですが、これが今の日本の現実です。

逆に地方の一棟アパートなどは絶対に買ってはいけません。それこそ入居者がつかず、破綻してしまう代表的なパターンとなるでしょう。

破綻のパターンについては下記記事をご参照ください。

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買うべき物件2:駅から近い

引越しなどで新しい家を探す時の条件は基本的に「駅から近く」からスタートしませんか?私も徒歩5分以上の物件を探したことさえありません

それくらい、駅から距離がある、というのは不利に働きます。

特に駅から10分以上歩く場所の部屋にはまず入居者はつきません。5分以内の部屋の1割以下と考えて良いでしょう。でも物件価格は1割以下ではありません。。。

投資用の物件を探すのであれば、よっぽどの玄人以外はこの条件は外せないでしょう。

 

買うべき物件3:中古

投資用物件は絶対に中古物件を買うべきです。

なぜなら新築物件は価値の下落が一瞬だからです。最初に入居者が入った時点で中古物件となりますので、あとは下落する一方です。

しかもその下落幅が大きい。感覚的には「新築じゃなくなった」とたんに物件価格が2割〜3割下がります

しかし、投資用物件を販売する企業はやたら新築のマンションを売りたがります。なぜでしょう?

それは単純に物件価格が高いからです。高い物件を売れば販売会社へのマージンも高くなりますので、少しでも高い物件をあなたに売りたいのです。あなたのためを思って新築を売りたいわけではありません。。。

物件価値がいきなり2割も3割も落ちていたら、投資になりません。いきなり赤字が確定からスタートします。

したがって、投資用物件は中古を選択するべきです。特に狙い目は築年数10年〜15年くらいの物件です。10年使っても築20年〜25年となりますので、価値の下落幅が少ないことに加え、大型メンテナンスが必要じゃないギリギリのラインです。

これ以上古くなると大規模修繕が必要となり、そのための出費を覚悟しなければなりません。

 

買うべき物件4:管理が行き届いている

中古物件をお勧めしましたが、その中で特に見なければならないのが、「管理状況」です。

よく管理されている物件は築年数が古くても綺麗で整理が行き届いています

この管理状況は特に「ゴミ捨て場」や「駐輪場」など、普段あまり人通りのない箇所を見るとよくわかります。

例えば「ゴミ捨て場」そのものが汚かったり、匂いがひどかったり、粗大ゴミが放置されたままになってたりすると、管理状況が悪いマンションだと言えます。

管理が悪いとマンションも早く劣化し、物件価値が下がります。また入居者の質も下がり、家賃の滞納が発生したりや住人間でのトラブルが起こったり、と予期せぬトラブルによって、出費が発生することもあります。

物件はしっかり管理の行き届いている、中古マンションを狙うべきでしょう。

 

買うべき物件5:1Rまたは1K

都内の人口が増えているという話を冒頭にしましたが、増えている圧倒的な層は「単身者」です。つまり一人暮らしの層が増えているということです。

一人暮らしの若者が地方から出てくるパターンもあるでしょうし、最近の晩婚化・嫌婚化の傾向も合間って、圧倒的に一人暮らし世帯が増えてきているのです。

一人暮らしが増えるということは、当然ニーズは1Rや1Kに集中することになります。もちろん1LDK以上の間取りに住む一人暮らしもいるでしょうが、そこそこの富裕層か、会社から家賃補助が出る、という条件が付いてきますので、どうしてもターゲット層が絞られることになってしまいます。

投資用物件はいかに空室の期間を短くするか、ということが肝になってきますので、最も入りやすい1Rや1Kの物件への投資がおススメです。

 

まとめ

以上、サラリーマンが不動産投資をする際のオススメ物件を記載してきましたが、重要なのはこのような条件の物件を「いかに安く買えるか」が勝負になってきます。

良い条件が揃っていても、割高の料金で買ってしまえば当然投資としては失敗に終わってしまいます。

 

良い物件を適切に見抜き、適切な価格で仕入れることができる目を養わなければ、これだけ不動産投資がもてはやされている時代ですので、良い物件を手に入れることはできません。

ぜひ仲介業者の言いなりになるのではなく、物件を選定する目を持って、不動産投資をスタートしてください。あなたの不動産投資が良い結果となりますように!

 

 

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