サラリーマンが不動産投資して破綻する3パターン

サラリーマンの永遠の憧れ、不労所得。欲しいですよね。みんなこれを作るためにせっせとブログ書いたり、不動産投資してみたりするわけです。私も含めて。

しかしながら最近の不動産投資は危険がいっぱいで、破綻するサラリーマンが続出していると聞きます。

私も不動産投資している立場として、「破綻」はする感じはしませんが、確かに一歩間違えるとそのパターンもあり得る感じがしています。

今回はその破綻のパターンを考えてみたいと思いますので、不動産投資に手を出そうとしている方は必見です!

これらのパターンをしっかり理解しつつ、それでも”旨味がある”と判断できる方は不動産投資をお勧めします。


破綻パターン1:都会ワンルームマンションの場合

多くの破綻するサラリーマンがやっている不動産投資が「都会のワンルームマンション投資」です。

確かに東京や大阪、横浜などの都市部は人口流入が多く、特に若い世代が集まる傾向がありますので、ワンルームマンションの需要が落ちにくい傾向にあります。

実際に人気エリアである、恵比寿や青山などのワンルームマンションは10年前よりも賃料は上昇傾向にあります。

ではなぜ、このパターンで破綻するのでしょうか?

 

それは「物件そのものが高騰しているからです。ワンルームでも人気エリアなら3,000万円程度はするでしょう。

物件そのものが高いと、当然、銀行からの借り入れ金額も多くなります。しかも最近は全額ローンで購入する方も多いと思いますので、35年などの長期ローンでも、毎月10万近くの返済額となります。

これに見合った家賃を定期的にどこまで獲得し続けられるか、が勝負となるわけです。10万円の家賃で35年間定額が保証されていれば良いのですが、そんな物件は超レアでしょう。(それでも収支は0なわけですが。)

仮に9万円の家賃で借り手がついたとしたら、その時点で1万円が月々の支出となります。これにどれだけの期間、サラリーマンが耐えられるでしょうか?

正確に言えば、管理費だの、固定資産税だの、設備メンテナンス費用だの、支出は他にも結構あります

しかも借りてが付いているうちはまだ良いですが、一度空室になってしまったら次の借り手が見つかるまでは、単純に収入なく、ローン返済で毎月10万だけ出て行くということです。

家賃保証をつけてくれる管理会社もありますが、当然その場合は9万円の家賃から1割程度は毎月持っていかれることになりますので、空室リスクが抑えられる反面、月々の支払いはアップするわけです。。。

 

こうして結局数年で維持するのが厳しくなって手放す、という方が続出しています。

さらに言えば、売却する時には買った金額では売れず、ローンだけが残る。特に新築の投資マンションの場合は最悪で、借り手がついた段階で2割近く価値は確実に下落します。

3,000万で買ったとしたら、600万以上はローンだけ払い続けるわけです。地獄ですね。

 

ここまでイメージしても、「持ち続けられる」資金力のある方は、不動産投資してもメリットを受けられる方であると言えるでしょう。

 


破綻パターン2:地方1棟アパートの場合

これも私自身、何度も勧められたことがあります。

地方の町で、決して大都会というわけでは無いので、人口は一定か、やや減少傾向。しかし、近くに工場があったり、大学があったりして一定の需要が常にある環境。そこに10部屋程度のアパート一棟を丸々購入するパターンです。

当然一棟丸々の所有となりますので、購入金額はパターン1よりも大きくなりますが、もちろんリターンも10部屋分の家賃が入ってきますので、大きくなります。金額で言えば月々50万円〜100万円弱の範囲でしょうか。

さらにこの場合はアパートが建っている「土地」も購入することになるので、アパートが老朽化したら、アパートだけを建て替えれば良いので、半永久的に大家をやることができます。一見素晴らしいように感じますよね。

ではこの場合は落とし穴はどこにあるでしょうか?

 

まず、パターン1で記載した、空室のリスク。これは不動産投資をする上では付いてまわるものです。

そしてこのパターンの恐ろしいところは、月々の収入も返済額もパターン1と比較して相当大きいものになりますので、少しでも計算が狂うと一瞬にして破綻してしまうところです。

仮に何かの事情で半数の住人が退去してしまったら、差し引きして毎月20〜30万円の支出が発生するわけです。これを払い続けて運営維持できる方、サラリーマンでどれだけいるのでしょうか。

当然慌てて売りに出したところで、買った時からの下げ幅も大きくなるので、数千万円のローンが残る形になります。おそろしい。

 

更にこのパターンの恐ろしいところは、住人として期待していた工場や大学などが移転してしまったりすれば、いきなり価値が暴落してしまうというところです。

 

私個人としてはパターン1よりよっぽど危険だと感じていますので、手を出していません。


破綻パターン3:持っていた土地でアパート運営を始める場合

これもよく話聞きます。

親や親戚が持っていた土地で、今はもう使って無い。そこを更地にしておくと固定資産税だけ取られてしまうので、アパートでも立てて不動産収入を得た方が特だ、という流れですね。

このパターン3はパターン2とほとんど同じと考えるのが良いでしょう。

 

違いは元々土地は持っているわけですから、初期コストは抑えられます。ただし、アパート建設からスタートしますので、結果的にはほとんど変わらないか、建てるアパートの設備によってはむしろ高くなってしまうかもしれません。

しかもパターン2とは違い、元々保有していた土地ですので、賃貸用として需要がある場所かどうかがわかりづらいリスクがあります。

もちろん譲り受けた土地が駅前で広い土地であれば、そんな心配ないでしょうからガンガン不動産投資して稼げば良いです。

しかしこの親戚から譲り受けた土地の場合、ほとんどが駅から徒歩15分以上、土地面積も30坪以下という条件でしょう。しかも都市部ではない。

そこに今更アパート作って誰が入居するというのでしょうか。パターン2よりも空室リスクが圧倒的に高いので、お勧めしません。

 

もしあなたの土地に不動産会社がアパート経営しませんか?とか声をかけてきても相手にしてはいけません。その会社はアパートを作らせた段階で収益が出るので、その後のことには全く興味がありません。


 

以上、本当にあった怖い話を記載してきましたが、こういったリスクを超える資金力がある場合、不動産投資は有利に働くことがあります。

ただし一般サラリーマンではその有利な点を活かせず、甘い言葉に誘われて上記3パターンにハマる可能性が高いでしょう。

ハイリスク、ハイリターンな投資になる可能性がありますので、しっかり勉強を重ね、投資を始めることをお勧めします。

 

皆さんの不動産投資に幸あれ。。。

 

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