【不動産投資】借金1億円あると、毎月どんな収支なの?

さて、本日は不動産投資の話です。

実は約3年前から不動産投資に手を出しています。

ちまたでよく目にする「サラリーマン大家」で独立したい!と思っていましたが、現実はそんなに簡単ではありません。あくまでも副業の一環くらいで捉えるのが正解な気がします。

まずは私が現状どんな不動産を持っていて、どれだけの収益となっているかの説明から。

物件概要

所有物件1:渋谷区1Rマンション 購入価格 1,880万円

 頭金 10万円(借入額 1,870万円)

 月々の家賃収入 76,600円

 月々のローン返済 60,516円

 月々の管理費など 11,400円

 月々の収支 4,684円

所有物件2:新宿区1Kマンション 購入価格 3,240万円

 頭金 10万円(借入額 3,230円)

 月々の家賃収入 126,600円

 月々のローン返済 103,713円

 月々の管理費など 21,485円

 月々の収支 1,402円

所有物件3:目黒区1Rマンション 購入価格 2,810万円

 頭金 10万円(借入額 2,800万円)

 月々の家賃収入 98,100円

 月々のローン返済 90,613円

 月々の管理費など 10,620円

 月々の収支 −3,133円

所有物件4:中央区1Kマンション 購入価格 3,340万円

 頭金 10万円(借入額 3,330万円)

 月々の家賃収入 119,600円

 月々のローン返済 107,764円

 月々の管理費など 11,640円

 月々の収支 196円

4件の合計

 借入額合計(ローン残高)108,031,104円

 月々の家賃収入 420,900円

 月々のローン返済 362,606円

 月々の管理費など 55,145円

 月々の収支 3,149円

これが私の現状の不動産状況です。

借金1億円超え!改めてすごいところまで来てしまいました。。。

そして月々の収支 3,149円て。。。。メリット少なすぎだろ!!

ここまで書いてあることを読んで不動産投資しようと思う人はまずいませんよね。じゃあなんでやってるのかって話です。

不動産投資のメリット

1:ほったらかしで良い

契約形態によると思いますが、私は管理も丸っと含めてお願いしてしまっています。家賃もサブリース契約なので10年間は上記が保証されています。

したがって自分が何かやる必要は全くありません。勝手に銀行口座の金額が変動するだけ。それで月々3,149円なら悪くない気がしませんか?

2:35年後にはローン残高がゼロになる

家賃からローンが勝手に引き落とされていきますので、35年後にローンは完済、全てが私の不動産となります。それ以降は家賃収入が丸々手元に残るので、年金など頼りにする必要は一切なし!豊かな老後が約束されます

3:生命保険代わりになる

仮に私が不慮の事故などで働けなくなってしまったら、不動産購入する時に団体信用保険に強制加入してますので、ローン残高がゼロとなり、家賃が丸々手元に残ります。残された家族も路頭に迷うことなく、安心して暮らせます。

4:節税効果で税金が戻ってくる

実はこれが一番大きい効果です。人に貸している不動産を所有していると、事業主となりますので、その事業で得た損益を確定申告する必要があります。その結果によっては、サラリーマンとして天引きされている税金を取り戻すことが可能となります。

実際不動産は「原価償却」が発生しますので、収益としては必ずマイナスとなります。

したがってそのマイナス分を給料から引いた分がサラリーマンとして払った税金から還付される形となります。

私はサラリーマンとして800万程度の収入がありますので、2割くらいは税金で持って行かれますが、そのほとんどが還付金として戻ってきます。このメリットはでかい!

では逆にデメリットはなんだ?って話です。実際に私がやっている経験上は下記です

不動産投資のデメリット

1:借金額が大きくて怖い

これに尽きます。1億円越えって。。。完全に引かれます。

別に借金取りに追われる生活をしているわけではありませんが、気分は良くないですよね。また、自宅をローンで買おうと思っても限度額がありますので、大した借入ができない、ってのもデメリットに入るかもしれません。

2:不動産倒壊のリスク

もし持っている物件が使い物にならないくらい破損したら?地震や火事で倒壊したら?ってことです。基本的には保険に入ればある程度は回避できますが、それでも完全に倒壊したらアウトです。

でも良く考えるとマンションが倒壊するくらいの地震が発生したら首都機能が完全に麻痺して国家として成立してないのでは。。。その時のことを想定してももはや仕方がない気がしています。

3:入居者が入らないリスク

これが一番ポピュラーなリスクな感じがしますが、これを回避するのがサブリース契約です。サブリース契約すれば10年はこのリスクが回避できます。ただしその分月々の収入は下がってしまいますが。これも考え方な気がします。

4:確定申告がめんどくさい

メリット4で書いた税金を取り戻す話ですが、確定申告を自分でしなければなりません。(税理士にお願いすることもできると思いますが、コストが発生します)

この作業がめんどくさいです。私はどうも向いていないようでストレスがたまります。ただし私の場合は数時間の作業で100万円返ってきますので絶対にやりますが。

まとめ

このあたりのメリット、デメリットを天秤にかけて不動産投資の判断するのが良いと思いますが、私個人としてはお金を借りれる立場のサラリーマンで、かつ大したローンも組んでいない方はやった方がお得だと思います。

ローンを組めるというのはある種のステータスですので、これを利用しない手はありません。ぜひ参考にしていただけると嬉しいです。

詳細は不動産会社のセミナーなどを受けて直接営業マンに聞くのが良いと思います。投資会社との接触は最初は怖いと感じるのが当たり前ですが、基本的には安易に個人情報を教えないきっぱり断る、ことを前提に進めばそこまで大きなトラブルになることはないと思います。

この記事を目にして、一人でも多くの方が、良い不動産投資ができれば幸いです。

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