不動産投資 ローン返済の実態

銀行から昨年のローン返済の実績表が送られてきました。それを見て感じたこと、考えたことを実際の数字を踏まえてお伝えします。


例えば以前私が紹介した「物件1:渋谷区の1Rマンション」ですが、月々家賃として76,600円が入ってきます。

これだけ見ると良いように思えますが、もちろんマンション自体をキャッシュで買ったわけではありませんので、銀行にお金を借りて購入しました。

その銀行への返済額が月々 60,516円なわけです。差し引きは16,084円となるわけです。そこから管理費やら修繕積立費やらを差っ引いて、結局4,686円が私の手元に残ります。この時点で結構辛いですね。

ここまでは以前の記事「不動産投資で1億円の借金を背負って思うこと」で紹介しましたので気になる方はご覧ください。

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でも実は続きがあります。この返済額60,516円は全て借金返済に充てられているわけではないのです。それが昨日送られてきた「ご返済実績表」に表記されているわけです。

実際に60,516円を銀行に渡すと、そのうち借金返済に当てられているのはわずか32,329円。残りの28,174円は銀行の「利益」です。要するに利息というものです。

約半分ですよ。これ凄くないですか?必死に返済した約半分は単純に銀行に差し上げているだけで終わってしまっているわけです。この事実が世の中あまり語られていない気がします。

なるべく金利が低い銀行を選んでいるので、利息率はわずか2%弱ではありますが、それでも35年ローンともなると、約半分は利息で持ってかれている事実。だんだんと元金が減っていきますので、長い年月の中で当然利息の比率は下がっていきますが、それでも利息を合計すると、35年間で元金の約半分となります。恐ろしい。3,000万円借りてマンション買ったら35年間で合計4,500万円支払うってことですからね。

結局キャッシュをいっぱい持っている者が、さらにキャッシュを多く集めることができるようになっているわけです。銀行とすればほぼノーリスクで確実にリターンを得られるわけですからこれは美味しい商売ですよ。

しかしサラリーマン大家がこれに刃向かう方法が1つだけあります。それが「繰り上げ返済」です。これは繰り上げた分がそのまま元金の借金返済に充てられます。(そこに利息は発生しません。厳密に言えば手数料は取られる)

まとまったお金が入ったら、まずやるべきはせっせと繰上げ返済。これがサラリーマン大家ができる最大の投資だと考えます。

なお、私は銀行員でも不動産関連でもありません。ただの商社マンです。

今日はこの辺で

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