結局、サラリーマン大家は儲かるの?


脱サラすると決めて最初に私が考えたことは、「不労所得」をいかにして手にするか、ということです。
そして「不労所得」でイメージしたことは、「サラリーマン大家になる」ということでした。

自分がなーんにもしなくても、保有している物件を借りている人が家賃を払ってくれるので、それが収入になるって話ですね。なんて素晴らしいのでしょう。

 

脱サラぶちょー
コメント:実は私は3年前からサラリーマン大家やっているのだ!
 
ペン子
コメント:えぇ!じゃあお金持ちなの?

 

きっかは単純に会社の上司に勧められたからです。サラリーマンやってるならやったほうが絶対特だと説得されました。

 

今日はその経験をもとに、結局サラリーマン大家は儲かるのか?やったほうが良いのか?をお伝えしたいと思います。

 

結論:サラリーマン大家は儲からない。

 

3年間やっている私は断言します。サラリーマン大家はほとんど儲かりません

投資用マンション買ったくらいでは、不労所得をゲットして、サラリーマンを卒業、自由だー・・・なんてストーリーは発生しません

 
サリー
でも、よくそういうこと書いてある広告とか本とか目にするよ。。

 

そうですよね。良く見ますよね。想定家賃収入が100万だとか200万だとか。

 

確かに家賃は入ってくるんです。ざっくり想定家賃ぐらいの金額が。

それでも儲からない理由をお伝えしましょう。


理由1:想定家賃とほぼ同額のローン返済をするから

 

結局これです。全額自己負担で物件を買うならば良いですよ。そうすれば、家賃はほとんど自分のものですから。

でも数千万円を自己負担できる人、「世の中にどれだけいるんだよ」って話じゃないですか。

と、なるとほとんどの方は銀行でお金をほぼ全額借りて物件を買うことになると思います。

例えば2,000万円の東京都内の1ルームマンションを買ったとします。

家賃はざっくり8万円程度でしょう。年間96万円

銀行のローン利率が2%だったとすると、(自分が住む家以外は結構高く設定されていることが多い)元金にかかる利子は、

2,000万円 × 0.02 = 40万円

となります。利子だけで、年間40万円ですよ。。。。

利子で40万円とられるとすると、手元に残るのは、96万 − 40万=56万円。これ以内で元金の返済をすることになります。

普通に返済すれば2000万円÷45万=36年

家賃がずーっと同じだけ取れたとしても、36年間は利益なし。ようやくこれで元が取れたことになります。

これでもやりますか??


理由2:管理費、修繕積立費が毎月発生するから

これもバカにできません。

理由1の例でいうと、56万円残ったところから、管理費・修繕積立費を取られる計算になります。

家賃8万円のマンションなら月々の管理費・修繕積立費は1万〜2万でしょう。

例えば1.5万だとすると1年分で18万円

利子を払った後の56万円からさらに18万円惹かれて残りは38万円です。

しかも管理費・修繕積立費は基本4・5年に1回数千円の値上げをしますので、現状のままとはいきません。。。恐ろしや。

したがって、2000万÷38万=52年 です。元金終わる前に死にますね。


理由3:不動産取得税、固定資産税が発生するから

でも、実はまだ終わりません。不動産を手にすると税金がしっかり発生します。

不動産を買った年は不動産取得税が、翌年からは固定資産税が襲いかかってきます。

都内で2000万円の1Rマンションならこれもざっくり年間8万円程度でしょうか。(土地・建物の評価額によって変動します)

理由2で残った38万円からさらに8万削られます。残り30万。。。。

2000万÷30万=66年 34歳で買っても100歳超えるまでメリットなし!


理由4:物件の瑕疵は所有者が金額を負担するから

これも発生します。要するに物件が借主の責任ではなく、経年劣化とかで壊れたりしたら所有者が金額負担して設備を新しくしなければなりません。これも義務です。

例えばエアコンの調子が悪くなったら、新しいエアコンに変えたりします。こういう案件も数年に1回発生します。

金額的に言えば、数年間に1回、5〜10万円程度の負担なので1年あたりに換算すると3万円程度は見積もっておく必要がありそうです。

理由3で残った30万から3万円引くと、残りは27万円です。

2000万÷27=74年  もう嫌になってきましたね。


理由5:空室のリスクがあるから

大家の最大のリスクは「借り手がつかない」ことでしょう。

これが起こると理由1〜理由4までで発生する金額すべてを自腹で(家賃収入ゼロで)払うことになります。

流石にそれは無理な人が多いと思いますので、一般的には10年保証とかの管理会社に管理を委託する形をとると思います。

要するに10年間は管理会社が家賃を保証してくれたり、家賃の未納を督促してくれたり、借主からの問い合わせ窓口になってくれたり、と色々やってくれるサービスなのですが、もちろんお金が発生します。

管理会社によりますが、月0.5万〜1万というところでしょうか。

年間10万程度ですかね。理由4で残った27万から10万引くと、残りは17万円

 


この17万円で銀行に元金2000万円をお支払いしていくわけです。本当に17万しか払わないとすると100年以上かかるので、現実的ではないわけです。

つまり、身銭を切るしかないわけです。。。

これでよく分りましたね、サラリーマン大家はお金持ちにはなりません

ではなぜ私はサラリーマン大家やっているのか?という話です。

その辺りは別の記事で書いていきますので、興味ある方はご参照ください

 

 

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